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虹口區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)**知識(shí)

來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間:2023-03-14

    房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的成本,是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用支出,在市場(chǎng)物價(jià)一定的情況下,成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算,是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)**問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本估算,通常的作法是先分項(xiàng)估算,然后再進(jìn)行匯總,***做出成本估算表。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目,涉及到國(guó)家***經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面,因此在可行性報(bào)告中,必須對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等情況做出簡(jiǎn)單的介紹和說(shuō)明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究,是一項(xiàng)內(nèi)容十分***的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不僅需要對(duì)市場(chǎng)、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析,而且還必須研究與國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在的城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問(wèn)題。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。虹口區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)**知識(shí)

    我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)是有主體資格要求的,因而合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,這是對(duì)此類(lèi)合同的主體資格要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及到國(guó)家的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響,資金投入量很大,**重要的是涉及到土地資源的利用,所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格是有嚴(yán)格的要求,不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條和***《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二章就此有特別規(guī)定。而自《中華人民共和國(guó)合同法》頒布后,對(duì)合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒(méi)有特別要求,在這一點(diǎn)上,合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同與其它類(lèi)型合同是有區(qū)別的。 寶山區(qū)方便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)口任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)是一些國(guó)有的老企業(yè),他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng);后期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè),他們組建的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足,綜合實(shí)力不強(qiáng),一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無(wú)技術(shù)人員,無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,無(wú)資金,他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱,更談不上走出去參與競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低級(jí)企業(yè)過(guò)多,人財(cái)物配置不合理,資源浪費(fèi),有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來(lái),資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場(chǎng)秩序的混亂和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的加劇,甚至助長(zhǎng)一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門(mén)宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。

    風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的,有時(shí)甚至是不可避免的,因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中,主要采取以下一些方式和方法。回避風(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí),盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù),選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù),達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō),采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去,或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng),從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià),這些代價(jià)有的是直接的,有的是間接的。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題,影響到企業(yè)的預(yù)期收益,從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,造成資金周轉(zhuǎn)緩慢;施工管理不善,延誤了工期;經(jīng)營(yíng)管理水平低下,使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。 房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不靈活性。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低級(jí)企業(yè)過(guò)多,人財(cái)物配置不合理,資源浪費(fèi),有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來(lái),資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場(chǎng)秩序的混亂和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的加劇,甚至助長(zhǎng)一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門(mén)宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。管理配合***《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái),城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門(mén)的管理始終難以到位,城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門(mén)各司其政,管理配合不融洽,難以達(dá)成共識(shí),實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門(mén)本位意識(shí)太強(qiáng),部門(mén)利益太高,認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí)。 投資周期長(zhǎng)、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚。徐匯區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)供應(yīng)商

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙。虹口區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)**知識(shí)

    ***《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》和七部委《關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》等一系列政策相繼出臺(tái),城市規(guī)劃和建設(shè)的法規(guī)、政策不斷完善。但城市建設(shè)管理部門(mén)的管理始終難以到位,城市規(guī)劃、土地出讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批隨意性強(qiáng),貫徹***、省部委的地方文件規(guī)章制度制定的多,各部門(mén)各司其政,管理配合不融洽,難以達(dá)成共識(shí),實(shí)際落實(shí)的少。其成因是各部門(mén)本位意識(shí)太強(qiáng),部門(mén)利益太高,認(rèn)為只要做好自己的小文章就可以了,缺乏全局觀念、綜合管理及協(xié)同配合意識(shí)。任何經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),就是經(jīng)營(yíng)管理者在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響,無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),從而造成經(jīng)營(yíng)管理?yè)p失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。 虹口區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)**知識(shí)

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